Nexus Property สรุปภาพรวมตลาดอสังหาฯ ในกรุงเทพฯ ปี 2561 และคาดการการเติบโตปี 2562

Nexus Property (เน็กซัส พรอพเพอร์ตี้) เผยภาพรวมตลาดอสังหาฯ ในกรุงเทพมหานคร ปี 2561 โดยชี้ว่ายังคงมีการเติบโตได้อย่างต่อเนื่อง  ในตลาดคอนโดมีราคาเฉลี่ยเพิ่มขึ้น 7.6% ในภาพรวม  และผู้ประกอบการต้องพัฒนาคอนโดในระดับราคาที่สูงขึ้น  ในขณะที่ตลาดอาคารสำนักงานให้เช่ายังมีอัตราการเช่าที่สูงอยู่  โดยออฟฟิศในย่าน CBD ทำสถิติราคาเช่าเฉลี่ยแตะ 1,000 บาท/ตร.ม./เดือน  เช่นเดียวกับค่าเช่าพื้นที่ในศูนย์การค้าใจกลางเมือง  ที่มีราคาเช่าเฉลี่ย 3,900 บาท/ตร.ม./เดือน

ภาพรวมตลาดคอนโดมิเนียม

ภาพรวมตลาดคอนโดมิเนียมในปี 2561 มีคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่กว่า 60,900 ยูนิต จาก 138 โครงการ  ส่งผลให้ในปัจจุบันพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑลมี Supply คอนโดมิเนียมรวมกว่า 610,900 ยูนิต ซึ่งพื้นที่ที่มีการเปิดโครงการใหม่มากที่สุดในปี 61 ได้แก่ ย่านพญาไท, รัชดา และ พหลโยธิน (21,100 ยูนิต คิดเป็น 35%) ในขณะที่พื้นที่ย่านพระโขนง และสวนหลวง เป็นพื้นที่ที่ได้รับความนิยมลองลงมา (13,500 ยูนิต คิดเป็น 22%)  ส่วนอันดับที่ 3 ตกเป็นของย่านธนบุรี และเพชรเกษม (8,500 ยุนิต คิดเป็น 14%) ซึ่งตลอดช่วง 5 ปีที่ผ่านมาคอนโดที่เกิดขึ้นในย่านดังกล่าวคิดเป็น 65-70% ของคอนโดขึ้นใหม่ทั้งหมดในกรุงเทพฯ

Nexus Property Consultant ได้แบ่ง segment คอนโดตามระดับราคาไว้ 5 segment คือ

1. City Condo ระดับราคาต่ำกว่า 75,000 บาท/ตร.ม.
2. Mid Market ช่วงระดับราคา 75,000 – 110,000 บาท/ตร.ม.
3. Hi-End Market ช่วงระดับราคา 110,000 – 190,000 บาท/ตร.ม.
4. Luxury ช่วงระดับราคา 200,000 – 290,000 บาท/ตร.ม.
5. Super Luxury ช่วงระดับราคา 200,000 – 290,000 บาท/ตร.ม.

ซึ่งภาพรวมในปีที่ผ่านมาคอนโดประเภท Hi-End Market  มีสัดส่วนคิดเป็น 41% ของทั้งหมด ตามมาด้วย Mid Market คิดเป็น 27% และอันดับที่ 3 เป็นของคอนโดประเภท City Condo คิดเป็น 21% ของตลาด ทั้งนี้เกิดจากปัจจัยด้านราคาที่ดินที่ปรับตัวสูงขึ้น ทำให้ผู้ประกอบการต้องพัฒนาสินค้าในระดับราคาที่สูงขึ้นตาม

ในด้านยอดขายของตลาดคอนโดในกรุงเทพฯ พบว่าปี 2561 มีห้องถูกขายไปถึง 52,000 ยูนิต ซึ่งเกิดจากห้องชุดเปิดใหม่ 31,800 ยูนิต และห้องชุดที่เปิดขายก่อนปี 2561 20,300 ยูนิต ส่งผลให้ยอดขายในตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ มีอัตราขายรวมอยู่ที่ 90% จากทั้งหมด

ทั้งนี้เมื่อมาดูราคาขายคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ ปีนี้จะพบว่า ราคาคอนโดมีการปรับตัวสูงขึ้นในทุกทำเล โดยราคาปรับขึ้นเฉลี่ยอยู่ที่ 7.6% ซึ่งคอนโดใจกลางเมืองมีการปรับขึ้นสูงสุดอยู่ที่ 10% (อยู่ที่เฉลี่ย 231,000 บาท/ตร.ม.) ในขณะที่ตลาดรอบใจกลางเมืองปรับขึ้น 7% (อยู่ที่เฉลี่ย 113,200 บาท/ตร.ม.) ส่วนตลาดรอบนอกปรับราคาขึ้นเพียง 1% (อยู่ที่เฉลี่ย 73,500 บาท/ตร.ม.) เท่านั้น

สำหรับแนวโน้มตลาดคอนโดมิเนียมในปี 2562 Nexus เชื่อว่าจะมีคอนโดใหม่เกิดขึ้นใกล้เคียงกับตัวเลขเฉลี่ย 5 ปีที่ผ่านมา หรือประมาณ 53,000 ยูนิต และคาดว่าอัตราการขายรวม และห้องเหลือในตลาดน่าจะใกล้เคียงกับในปีนี้

ส่วนรูปแบบของการพัฒนาสินค้าก็จะปรับให้ตรงกับกลุ่มเป้าหมายย่อยมากขึ้น เช่น เกิดคอนโดสำหรับคนรักการออกกำลังกาย สำหรับผู้สูงอายุ หรือ คนรักสัตว์ เป็นต้น นอกจากนี้ในปีหน้าเราอาจจะได้เห็นคอนโด leasehold ในทำเลที่ดีออกมาในตลาดเพิ่มขึ้นจากการเปิดประมูลที่ดินของภาครัฐ รวมถึงโครงการ mixed used ที่ผสมผสานคอนโดมิเนียมเข้ากับพื้นที่เชิงพาณิชย์ก็จะมีออกมามากขึ้น  แะลคาดว่าราคาคอนโดในช่วง 1-3 ปีข้างหน้าจะปรับตัวสูงขึ้นในอัตราที่ลดลง จากราคาที่ดินที่ไม่สามารถขึ้นได้ในอัตราที่รวดเร็วเหมือนเดิม ซึ่งมีการคาดการณ์ว่าน่าจะปรับขึ้นเฉลี่ยที่ 6-7% ต่อปี

ภาพรวมตลาดอาคารสำนักงาน

สำหรับตลาดอาคารสำนักงานให้เช่า Nexus ระบุว่าปัจจุบันอาคารสำนักงานเกรด A และ เกรด B ในกรุงเทพฯ มีพื้นที่ทั้งหมดประมาณ 4.1 ล้านตารางเมตร ซึ่งยังคงมีอัตราการเติบโตอย่างต่อเนื่องทั้งในด้านของราคาค่าเช่าที่มีการปรับตัวสูงขึ้น รวมถึงอัตราการว่างของพื้นที่ที่ยังอยู่ในระดับต่ำ

นอกจากนี้ยังมีความต้องการพื้นที่สำนักงานสำหรับธุรกิจ co-working space และ Serviced office เพิ่มขึ้นอย่างเห็นได้ชัด ทำให้อัตราการว่าง (Vacancy Rate )ในช่วงไตรมาสสุดท้ายของปี 2561 ลดลงเหลือ 4% เท่านั้น

ด้านราคาค่าเช่าปัจจุบันมีราคาเฉลี่ยประมาณ 800 บาท/ตร.ม./เดือน แต่หากพิจารณาเฉพาะอาคารสำนักงานเกรด A ที่อยู่ในย่าน CBD จะพบว่ามีค่าเช่าเฉลี่ยสูงกว่า 1,000 บาท/ตร.ม./เดือน ซึ่งนับเป็นสถิติใหม่ในตลาดอาคารสำนักงานให้เช่าของกรุงเทพฯ แต่ที่น่าสนใจมากกว่านั้นคือในบางอาคารที่ตั้งอยู่บนถนนวิทยุหรือเพลินจิต สามารถทำราคาค่าเช่าได้สูงถึง 1,500 บาท/ตร.ม./เดือน ซึ่งถือว่าเป็นราคาที่สูงที่สุดในปัจจุบัน

เน็กซัส  มองว่าอีก 5 ปีข้างหน้า จะมีพื้นที่อาคารสำนักงานใหม่ให้เช่าเพิ่มขึ้นอีกประมาณ 25% ซึ่งจะส่งผลให้อัตราว่างของพื้นที่สูงขึ้นมาอยู่ที่ 10% ส่งผลให้เกิดการแข่งขันในตลาดมีความดุเดือดมากขึ้น และในอนาคตผู้เช่ามีอำนาจในการต่อรองที่สูงขึ้นตามมา

ภาพรวมตลาดศูนย์การค้า

ในส่วนของตลาดศูนย์การค้านั้นยังคงมีแนวโน้มเติบโตได้อย่างสม่ำเสมอ ซึ่งในปี 2561 ที่ผ่านมาพบว่าราคาค่าเช่าพื้นที่ในศูนย์การค้าย่าน CRD (Central Retail District) เฉลี่ยอยู่ที่ 3,900 บาท/ตร.ม./เดือน ในขณะที่ราคาเสนอให้เช่าพื้นที่สูงที่สุดของย่านนี้ตกเป็นของพื้นที่ชั้น G ศูนย์การค้าสยามพารากอน ที่มีราคาค่าเช่าสูงทะลุ 5,000 บาท/ตร.ม./เดือน  แต่ที่น่าจับตามองก็คือราคาค่าเช่าพื้นที่นอกโซน CRD อย่างไอคอนสยาม ที่ดีดราคาค่าเช่าไปสูงกว่า 5,000 บาท/ตร.ม./เดือน นับว่าเป็นสถิติใหม่ของอัตราค่าเช่าพื้นที่สำหรับตลาดศูนย์การค้าในกรุงเทพฯ เลยทีเดียว

เน็กซัส ยังคาดการณ์อีกว่าในปี 2562 จำนวนพื้นที่ของศูนย์การค้าให้เช่าจะมีมากถึง 240,000 ตารางเมตรเลยทีเดียว แม้จะยังไม่มี Supply ใหม่เข้ามาในโซน CRD  ในขณะที่ค่าเช่าของศูนย์การค้าจะขยับขึ้นไปอีก 5-10%