CBRE เผยแนวโน้มตลาดอสังหาฯ ปี 2562 มีปัจจัยเสี่ยงหลายประการ

CBRE เผยแนวโน้มตลาดอสังหาฯ ปี 2562 โดยมองว่าปีนี้ตลาดมีปัจจัยลบหลายตัว ทั้งมาตรการ LTV, ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างฉบับใหม่, การเลือกตั้งในช่วงมีนาคม, ผังเมืองใหม่ รวมถึงภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ที่จะทำให้ผู้พัฒนาอสังหาฯ ต้องมีความระมัดระวังในการลงทุนที่มากขึ้นกว่าปีก่อนๆ แต่สำหรับผู้ที่จะซื้อคอนโดไว้อยู่เองปีนี้อาจเป็นโอกาสที่ดีเพราะโครงการต่างๆ ก็รีบที่จะระบายสินค้าเก่าที่สร้างเสร็จออกไป จึงอาจจะซื้อโครงการที่สร้างเสร็จพร้อมโอนในราคาตอนเปิดตัวได้

Image may be NSFW.
Clik here to view.

ในปี 2562 นี้มีปัจจัยที่น่าติดตามหลายประการที่คาดว่าจะส่งผลกระทบต่อภาคอสังหาโดยตรง  ทั้งในเรื่องของมาตรการสินเชื่อ LTV ของภาครัฐ  รวมถึงผังเมืองใหม่ของกรุงเทพฯ  และยังมีเรื่องภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างฉบับใหม่ที่คาดว่าน่าจะประกาศใช้ได้ในปี 2563 นี้

นักเก็งกำไร และนักลงทุนจะลดลง

ในปี 2562 คาดว่ากลุ่มนักเก็งกำไร และนักลงทุนที่ซื้อเพื่อปล่อยเช่าจะมีจำนวนลดลง เนื่องจากราคาคอนโดที่ปรับตัวสูงขึ้น รวมถึงอัตราดอกเบี้ยที่ปรับขึ้นมา และเงินดาวน์ที่ต้องวางมากขึ้น ทำให้กำไรจากการปล่อยเช่าลดลง และการขายต่อห้องที่อยู่ระหว่างก่อสร้างโครงการก็ทำได้ยากขึ้นไปด้วย

ทั้งนี้สำหรับตลาดต่างชาติเอง CBRE ก็มองว่าเป็นตลาดที่ยังไม่แน่นอนเพราะลูกค้ากลุ่มนี้แม้จะมีเงินทุนของตัวเองแต่ก็มีความเสี่ยงที่จะไม่โอนเมื่อโครงการสร้างเสร็จ รวมถึงผู้ซื้อต่างชาติยังอ่อนไหวต่อภาวะเศรษฐกิจของประเทศของตนอีกด้วย

Image may be NSFW.
Clik here to view.

การแข่งขันในตลาดคอนโดมิเนียมระดับบนจะมีการเปลี่ยนแปลง

ในช่วงที่ผ่านมามี Developer หลายรายที่หันไปพัฒนาโครงการคอนโดกลางเมืองระดับ luxury มากขึ้นโดยมีราคาสูงถึง 3 แสนบาทต่อ ตร.ม.  แต่ด้วยตลาดเริ่มมี supply เพิ่มขึ้นต่อเนื่องจึงทำให้ยอดขายในภาพรวมหลายโครงการเริ่มชะลอตัว และจะมีการลดราคาห้องเหลือขายในโครงการที่สร้างเสร็จเพื่อสินค้าออกไป

ส่วนการแข่งขันในปี 2562 นี้นอกจากการทำโครงการในราคาที่จับต้องได้แล้ว สิ่งที่ผู้พัฒนาต้องให้ความสำคัญเพิ่มก็คือจุดขายที่ดึงลูกค้าให้เข้ามายังโครงการ ได้แก่ ระบบ Home Automation, การจัดการปล่อยเช่า และการพัฒนาโครงการแบบมิกซ์ยูส ซึ่งผู้ประกอบการต้องตอบโจทย์ความต้องการของลูกค้ารวมถึงทำราคาให้ลูกค้าจับต้องได้ไปด้วย

สำหรับผู้ที่มองหาคอนโดอยู่อาศัยเอง และลงทุนในระยะยาว CBRE เชื่อว่าจะสามารถซื้อโครงการที่ใกล้จะสร้างเสร็จในราคาที่เท่ากับตอนที่โครงการเปิดตัวได้ เพราะมาตรการควบคุมที่เข้มงวดจะทำให้ผู้ซื้อมีจำนวนลดลง และผู้พัฒนาจะต้องแข่งขันกันระบายโครงการเก่าออกให้หมด

Image may be NSFW.
Clik here to view.

ความต้องการพื้นที่สำนักงานที่เปลี่ยนไป

ปัจจุบันมีพื้นที่สำนักงานใหม่ที่กำลังก่อสร้างอยู่อีกกว่า 2 ล้านตารางเมตร ทั้งจากโครงการใหญ่ๆ หลายโครงการที่กำลังจะทยอยเปิดตัวในอีก 4 ปีข้างหน้า  ทำให้อาคารสำนักงานเก่าก็จะต้องออกมาปรับปรุงโครงการใหม่ เพื่อให้สามารถแข่งขันในตลาดต่อได้  นอกจากนี้ลักษณะของการใช้พื้นที่สำนักงานก็มีเทรนด์ที่เปลี่ยนแปลงไปมากขึ้น  โดยเน้นความคล่องตัว (Agile Workplace) รวมถึงการมี co-working space ที่กำลังมาแรง

Image may be NSFW.
Clik here to view.

ตลาด Retail ค่าเช่ายังคงทรงตัวเท่าเดิม

แม้จะมีการเปิดตัวพื้นที่ Retail ใหม่อย่างต่อเนื่อง แต่อัตราการเช่าพื้นที่ก็ยังคงอยู่ในระดับที่สูง แต่ทั้งนี้กลุ่มที่จะได้รับผลกระทบจากการเปิดพื้นที่ Retail ใหม่ๆ ก็คือศูนย์การค้าที่มีผลประกอบการไม่ดีนัก ซึ่งจะเริ่มประสบปัญหาในการรักษา และดึงดูดผู้เช่ารายใหม่ๆ เข้ามา นอกจากนี้ตลาดยังต้องเผชิญกับการแข่งขันจาก e-commerce และ supply ใหม่ที่กำลังจะเข้ามาในตลาด ทั้งนี้แม้จะมีพื้นที่ Retail ใหม่เพิ่มเข้ามา แต่ราคาค่าเช่าก็ยังคงที่เช่นเดิม

พื้นที่ EEC ยังสร้างความสนใจแก่นักลงทุนได้

CBRE มองว่ารถไฟฟ้าความเร็วสูงที่มุ่งสู่เขต EEC จะเป็นอีกหนึ่งปัจจัยที่ดึงดูดนักลงทุนให้เข้ามาลงทุน นอกจากนี้ภาครัฐยังมีนโยบายที่จะให้สิทธิพิเศษด้านการเงินและการยกเว้นภาษีในเขตปลอดอากรในนิคมอุตสาหกรรมให้แก่บริษัทผู้ผลิตต่างชาติอีกด้วยจึงทำให้พื้นที่ EEC ยังคงเป็นทำเลที่ดึงดูดการลงทุนเข้ามาได้อยู่ นอกจากนี้สงครามการค้าระหว่างสหรัฐอเมริกาและจีน อาจส่งผลให้ผู้ผลิตจากจีนบางรายย้ายฐานการผลิตมาไทยอีกด้วย

CBRE มองว่าการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยนโยบายของธนาคารแห่งประเทศไทยจะทำให้ต้นทุนในการพัฒนาโครงการของ Developer เพิ่มสูงขึ้น ในขณะเดียวกันก็ทำให้ผู้ซื้ออสังหาฯ ชะลอการซื้อออกไป ส่วนราคาที่ดิน Freehold ที่ปรับตัวขึ้นอย่างรวดเร็ว ประกอบกับตลาดคอนโดที่เริ่มชะลอตัวจะทำให้ผู้พัฒนาหันไปหาธุรกิจกระจายความเสี่ยงอื่นๆ มากขึ้น เช่น ธุรกิจให้เช่าอาคารสำนักงาน โรงแรม และ เซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์ ซึ่งไม่จำเป็นต้องพัฒนาบนที่ดินแบบ Freehold แต่ทั้งนี้ผู้พัฒนาอสังหาฯ ก็ต้องระมัดระวังในการลงทุนมากขึ้นกว่าเดิมเช่นกัน